Nueva Ley de Alquiler: Regulación del Seguro de Depósitos

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Se aprueban las condiciones generales del seguro de garantía, que sin ser obligatorio, prevén y dan respuesta a las nuevas disposiciones y realidades de la ubicación de viviendas con fines habitacionales.

Esta semana la Superintendencia de Seguros de la Nación aprobó las Condiciones Generales para el Seguro de Caución de Garantía de Locación de Bienes Inmuebles con Destino Habitacional conforme ley 27.551, incluidas en la Resolución 376/2020 publicada en el Boletín Oficial.

La nueva ley admite, para las viviendas, en caso de solicitar alguna de las garantías para alquilar precios, la posibilidad de que el inquilino ofrezca al arrendador al menos dos tipos de garantías para alquilar: entre título de propiedad; garantía bancaria; seguro de caución; garantía de caución o co-garante; o garantía personal del inquilino, documentada mediante recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

La normativa vigente motiva la necesidad de generar condiciones contractuales específicas para el seguro de caución en el sentido del inciso c) del artículo 13 de la citada ley, que prevean sublímites para los distintos riesgos considerados y, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 de la misma ley, vigencia anual con renovación automática hasta el final de las obligaciones del tomador del seguro.

Cabe destacar que estas nuevas condiciones contractuales no derogan las Resoluciones precedentes de Seguro de Caución para Garantías de Alquileres (Inmuebles), debido a que, por sus características, resultan muy utiles para cubrir las exigencias actuales del mercado inmobiliario en relación a la Locación de Bienes Inmuebles con destinos deferentes al de vivienda.

La normativa vigente ha sido elaborada teniendo en cuenta las aportaciones realizadas en este ámbito por las Cámaras del mercado asegurador.

Aunque las normativas analizadas no son de obligado cumplimiento, cubren determinados aspectos y dan respuesta a nuevas disposiciones y realidades, generando un marco de referencia innovador para los mercados actuales.

Entre los puntos principales de la regulación de las condiciones generales del depósito de garantía de la ubicación inmobiliaria de un inmueble destinado a vivienda, distinguimos:

Preeminencia normativa

Las partes contratantes están sujetas a las condiciones del seguro así como a la propia ley; y en caso de discrepancia entre las Condiciones Generales y las Condiciones Particulares, prevalecerán estas últimas. Los problemas no incluidos en la póliza se resolverán aplicando lo dispuesto en el Código Civil y Comercial de la Nación y demás leyes, con el orden de prelación establecido en el artículo 963 del citado Código.

Vínculos entre las partes

La relación entre el Tomador de Póliza y el Asegurador se rige por las disposiciones del Contrato de Solicitud accesorio al contrato, cuyas disposiciones no pueden ser ejecutadas contra el Asegurado.

El contrato es nulo si existen vínculos económicos o jurídicos entre el Tomador del Seguro y el Asegurado, de sociedad, de asociación o de dependencia recíproca, o de parentesco.

Cualquier contrato celebrado entre el Asegurado y el Tomador de Póliza, sin la intervención del Asegurador y que afecte la obligación garantizada, no priva al Asegurador de excepciones opuestas.

Objeto y extensión del seguro

La póliza cubre el incumplimiento por parte del Asegurado de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler de un inmueble con destino residencial indicado en las condiciones particulares y Solicitud-Contrato firmado. Se establecen distintos sublímites de responsabilidad en función del tipo de incumplimiento que se trate.

Condiciones especiales de la póliza

Se excluyen de la cobertura los créditos por gastos y servicios cuyo pago se retrase en la fecha de vigencia de la póliza.

Suma asegurada

Constituye el límite máximo de responsabilidad del asegurador. Esta suma debe entenderse como una cantidad nominal que no puede aumentar por depreciación de la moneda u otros conceptos de pago. Los Sublímites establecidos en las Condiciones Particulares constituyen individualmente la responsabilidad máxima del Asegurador por cada obligación cubierta.

Aviso a la aseguradora

El Asegurado debe notificar al Asegurador de los actos u omisiones del Asegurado que puedan resultar en el incumplimiento del contrato dentro de los 10 días de su ocurrencia o conocimiento, bajo pena de vencimiento. No obstante lo anterior, el Asegurado está obligado a adoptar todas las medidas extrajudiciales o judiciales a su alcance contra el Tomador del Seguro.

Modificación de riesgo

El asegurado y el asegurador no pueden aceptar cambios en el contrato asegurado sin el consentimiento del asegurador. El Asegurador quedará liberado de cualquier responsabilidad cuando las modificaciones o alteraciones que se realicen en el contrato no cuenten con su previo consentimiento expreso y fehaciente.

Múltiples garantías

El Asegurado está obligado a solicitar el consentimiento previo y fehaciente del Asegurador para la ejecución de otros seguros que cubran los mismos riesgos e intereses que este contrato, bajo pena de vencimiento. Si es aceptado por el Asegurador, participará en proporción al riesgo asumido de acuerdo con los demás garantes hasta el monto total de la garantía requerida.

Asignación de derechos

Los derechos derivados de la póliza caducarán en caso de cesión total o parcial sin el consentimiento previo, expreso y fehaciente del Asegurador.

Determinación y configuración del Siniestro

Se establecen las condiciones según las cuales el Asegurado tendrá derecho a exigir el pago correspondiente al Asegurador.

Pago de indemnizaciones y efectos

Una vez configurado el Siniestro, el Asegurador deberá hacer efectivo el pago garantizado al Asegurado en un plazo de 15 días.

Validez y descargo de responsabilidad

El contrato tendrá vigencia anual con renovación automática hasta el final de las obligaciones del Tomador cuyo cumplimiento cubre, o la terminación anticipada de la cobertura por parte del Asegurado. La aseguradora quedará eximida de cualquier responsabilidad al finalizar la póliza si no se ha determinado ningún reclamo.

Orden de libertad

La prescripción de acciones contra el asegurador se producirá cuando se prescriban las acciones del asegurado contra el tomador, de acuerdo con las disposiciones legales o contractuales aplicables.

Jurisdicción y condiciones

Todos los períodos de días indicados en la póliza se contarán como días consecutivos. Las cuestiones legales que surjan en el marco del contrato entre el Asegurado y el Asegurador serán justificadas ante los jueces del domicilio del Asegurado.

Cláusula de ajuste de capital de seguros

Los montos asegurados previstos en la póliza se ajustarán automáticamente de forma anual, en el momento de la renovación anual de la póliza para mantener actualizados sus valores.